Gutachterausschuss

Der gemeinsame Gutachterausschuss erstellt auf Antrag ein individuelles Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie oder den Wert von Rechten an Grundstücken.

Gebühren hierfür werden nach der Gutachterausschussgebührensatzung berechnet. Sie richten sich nach dem ermittelten Wert der Immobilie (§ 3 Abs. 1 ff der Gebührensatzung) und können aus der Gebührentabelle der Gebührensatzung ermittelt werden.

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) wird der Verkehrswert, der auch Marktwert genannt wird, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Gutachterausschuss verpflichtet, eine Kaufpreissammlung zu führen. 

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. 

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 

Auszug aus der Gutachterausschussverordnung § 13 GAusschV BW:

(1) Auf schriftlichen Antrag sind Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen, soweit

1. der Empfänger ein berechtigtes Interesse an der Kenntnis der Daten glaubhaft macht,
2. überwiegend schutzwürdige Interessen des Betroffenen nicht entgegen stehen und
3. eine sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint.

Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und der sachgerechten Verwendung der Daten ist regelmäßig auszugehen, wenn die Auskunft von einer mit der Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten befassten Behörde oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für eine Wertermittlung beantragt wird. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigten Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. 

(2) Die im Rahmen von Auskünften übermittelten Daten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, zu dessen Erfüllung sie erteilt worden sind. 

Die Auskunft ist gebührenpflichtig.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. 

Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. 

Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, sowie dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand. Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). 

Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand bewirken in der Regel Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. 

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sogenannte Altlasten (beispielsweise Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (zum Beispiel Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen oder Anpflanzungen nicht berücksichtigt. 

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (zum Beispiel Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. 

Die Bodenrichtwerte werden aufgrund der in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle durch den Gutachterausschuss beschlossen und anschließend veröffentlicht. 

Die Bodenrichtwerte können als PDF-Dokument in Form der gesamten Bodenrichtwertkarte für die Gesamtstadt mit Textteil (identisch mit der gedruckten Version) heruntergeladen werden. 

Die schriftliche Auskunft zu Bodenrichtwerten ist gebührenpflichtig.